Kosztorys budowlany
Kosztorys budowlany jest dokumentem rozliczeniowym realizacji inwestycji budowlanej. Kosztorysy budowlane w różnej formie, zakresie i stopniu szczegółowości sporządza się niemal na każdym etapie realizacji inwestycji budowlanej. Umożliwia zaoszczędzenie sporej sumy - nawet do kilkunastu procent kosztów przyszłej budowy. Pozwala określić koszt wykonania poszczególnych etapów budowy (lub remontu), a także koszt wykonania różnych elementów składowych (fundamenty, ściany, stropy, dach, tynki itp.), co ma znaczenie przy wprowadzaniu przez inwestora zmian w trakcie prowadzenia prac. Praktyka budowlana pokazuje, że nawet na dobrze przygotowanej budowie trudno jest uniknąć wprowadzania modyfikacji w stosunku do pierwotnej dokumentacji. Kosztorys umożliwia przeanalizowanie skutków finansowych różnych wariantów rozwiązań budowlanych, na każdym etapie budowy.
I. Podstawowe pojęcia i definicje związane z kosztorysowaniem
1. Przedmiar robót – opracowanie obejmujące zestawienie przewidywanych do wykonania robót w kolejności technologicznej ich wykonania wraz z ich opisem i/lub wskazaniem podstaw ustalających szczegółowy opis, wskazaniem właściwych specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych (w przypadku zamówień publicznych) z wyliczeniem i zestawieniem ilości robót w ustalonych jednostkach przedmiarowych – sporządzony przed wykonaniem robót.
2. Obmiar robót – opracowanie obejmujące zestawienie robót (podobnie jak wyżej) sporządzone po wykonaniu robót – sporządzane na podstawie książki obmiarów.
3. Dane wyjściowe do kosztorysowania – uzgodnione w formie protokołu, między kosztorysantem a zamawiającym kosztorys dane techniczne, technologiczne i organizacyjne oraz inne niezbędne dane do kalkulacji kosztorysowej ustalenia dotyczące metody kalkulacji oraz podstaw ustalenia cen jednostkowych lub jednostkowych nakładów rzeczowych i podstaw wyceny kosztorysowej.
4. Specyfikacja techniczna wykonania i odbioru robót budowlanych, (STWiORB) – opracowanie obejmujące wymagania, co do sposobu wykonania robót, w tym między innymi: wymagania, co do materiałów, sprzętu, transportu, metody wykonania robót, odbioru robót, określenie zakresu prac, które powinny być uwzględnione w poszczególnych pozycjach przedmiarowych.
5. Katalog (Katalog Nakładów Rzeczowych) – publikacja określająca jednostkowe nakłady rzeczowe dla danego typu prac (robót) budowlanych.
6. Jednostkowe nakłady rzeczowe – nakłady rzeczowe czynników produkcji, czyli robocizny R, materiałów M oraz pracy sprzętu i środka transportu S.
7. Ceny jednostkowe czynników produkcji – stawki robocizny, ceny materiałów wraz kosztami zakupu oraz pracy sprzętu przyjmowane do kalkulacji kosztorysowej metodą szczegółową bez podatku VAT.
8. Koszty pośrednie – składnik kalkulacji kosztorysu, uwzględniający nieujmowane w kosztach bezpośrednich, (R, M, S) koszty zaliczane zgodnie z odrębnymi przepisami do kosztów uzyskania przychodu. Obejmują one przede wszystkim koszty ogólne budowy oraz koszty zarządu firmy budowlanej
II. Rodzaje kosztorysów budowlanych.
1. Kosztorys inwestorski
2. Kosztorys ofertowy
3. Kosztorys obiektów
4. Kosztorys dodatkowy
5. Kosztorys powykonawczy
6. Kosztorys nakładczy
III. Metody kalkulacji
1. Metoda kalkulacji uproszczonej; w kosztorysowaniu uproszczonym cena kosztorysowania jest iloczynem ilości scalonych jednorodnych robót (np. 1m² wykonanej nawierzchni betonowej, 1m ułożenia przewodu wodociągowego itp.), oraz cen jednostkowych, a także ewentualnie podatku od towarów i usług VAT.
2. Metoda kalkulacji szczegółowe; przy ustaleniu cen kosztorysowych robót należy posługiwać się następującą formułą kalkulacyjną:
gdzie:
CK – cena kosztorysowa określonego zakresu rzeczowego robót (obiektu, wydzielonego elementu, obiektu branżowego rodzaju robót lub wyodrębnionej w kosztorysie pozycji kalkulacyjnej),
R – koszty robocizny bezpośredniej,
M – koszty materiałów bezpośrednich,
Kz – koszty zakupu materiałów obejmujące również koszty ich transportu zewnętrznego,
S – koszty pracy sprzętu oraz środków transportu technologicznego,
Kp – koszty pośrednie,
Z – zysk kalkulacyjny.
IV. Podział kosztorysów wg kryterium zakresu rzeczowego
1. Kosztorysy inwestycji
2. Kosztorysy obiektów
3. Kosztorysy robót
V. Możliwe rodzaje wydruków
1. Przedmiar/obmiar robót
2. Kosztorys uproszczony
3. Kosztorys pełny – nakłady rzeczowe
4. Zestawienie materiałów
5. Zestawienie robocizny
6. Zestawienie sprzętu
7. Tabela elementów scalonych
VI. Zastosowanie kosztorysu w wycenie nieruchomości
W wycenie nieruchomości stosuje się różne podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości. W podejściu kosztowym przy zastosowaniu metod odtworzenia i zastąpienia można stosować techniki: szczegółową, scalonych elementów i wskaźnikową, a w metodzie kosztów likwidacji technikę szczegółową. Jednym z elementów operatu opartego na tych technikach oraz czasem przy podejściu mieszanym, jest kosztorys, jako sposób określenia ceny kosztorysowej. W wycenie nieruchomości korzysta się najczęściej z gotowych cenników o różnym stopniu scalenia elementów i zakresie. W pewnych sytuacjach oczywiście wykonuje się kalkulacje oparte o katalogi KNNR, KSNR, KNR i inne.